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• 來源：新京報
• 發布時間：2021-08-12
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【概要描述】　　8月10日，住建部發布通知，就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“意見稿”）公開征求意見，征求意見截止時間是8月20日。 　　意見稿提出，嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩。同時，強調保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續城市特色風貌。 　　對此，業內人士認為，意見稿的目的是要規范城市更新行為，避免大拆大建帶來新的城市問題。這也意味著舊改終于告別了急風暴雨般的大拆大建，走向和風細雨般的城市更新?？梢灶A見，在意見稿的指引下，未來將實行以城市居民的真正需求為導向的城市更新模式。 　　8月10日，住建部開始就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》公開征求意見。圖片來源/住建部官網 　　“限拆令”防止城市更新變形走樣 　　實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規劃綱要明確的重大工程項目。自2021年以來，各地進入城市更新的快速發展期。 　　但是，城市更新行動在推進過程中，出現了繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。 　　為此，住建部提出轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能。 　　意見稿提出，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%；鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑；此外，嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大于2。 　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這是一劑“限拆令”。過去一些城市在城市更新中出現了激進和急功近利的做法，違背了城市更新的規律，引起了很多問題，包括導致租賃房源不足和租金上漲等現象，此次“限拆令”比較務實。 　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，意見稿的核心內容是徹底告別大拆大建，轉向保留—利用—提升為主。這也意味著舊改終于告別了急風暴雨般的大拆大建，走向和風細雨般的城市更新。 　　李宇嘉還表示，城市告別大拆大建，本質上也是告別房地產依賴，夯實“房住不炒”，此后，因拆遷導致的被動式住房需求爆棚，以及規劃概念和炒作導致的房價租金上漲，也就不存在了。 　　房租年漲幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求 　　值得關注的是，此次意見稿兼顧到了新市民、低收入群體的租住問題。 　　意見稿強調，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難；同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，并明確住房租金年度漲幅不超過5%。 　　貝殼研究院高級分析師黃卉認為，當前老城區、城中村占據交通、教育、醫療等資源的優勢，并且城中村租金價格較低，住著大量的新市民、低收入困難群體。短期內大規模拆建會帶來租賃房源的下降，導致整個市場的房源供給承壓，增加租客的租住成本。而意見稿的這一提法有利于緩解階段性租賃房源供需不平衡問題，平抑租金價格水平，保障新市民、低收入困難群眾等的租住需求。 　　意見稿強調，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，并明確住房租金年度漲幅不超過5%。資料圖片 　　此外，意見稿提出，不大規模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系；要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。 　　意見稿還強調，不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，同時保持老城格局尺度，不破壞傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場。另外，要延續城市特色風貌，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象。 　　“這是以城市居民居住為導向升級的城市更新模式?！秉S卉認為，城市更新的目的是優化城市功能、改造建筑物、保護歷史文化，最終提升城市居民的生活環境，而傳統的大規模拆建行為則可能會破壞城市獨特的風貌，打破居民原有的生活狀態，帶來居住成本的升高。 　　愿景集團城區更新事業部總經理劉楚表示，從目前來看，意見稿既是對中央戰略決策的進一步深化、實化和細化，也是堅持問題導向、針對城市更新實踐中大拆大建等變形走樣問題提出的底線要求。意見稿通過嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷，以及保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續城市特色風貌等系統化舉措，讓城市更新的邊界更加清晰、方向更加明確、內容更加聚焦。 　　城市更新由“開發方式”轉向“經營模式” 　　值得注意的是，意見稿著重強調加強統籌謀劃，目的是為了不忽視地方實際和居民意愿，改變此前頭痛醫頭、腳痛醫腳，運動式、盲目實施城市更新。與此同時，不沿用過度房地產化的開發建設方式、片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益，而是鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式。 　　意見稿還要求，加快補足功能短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財的政績工程和形象工程；以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求?！? 　　對此，劉楚認為，意見稿對政府、金融機構、企業等城市更新主要參與方提出了更高的要求，各方需要圍繞提質增效、高質量發展目標，共同打造一個漸進式、運營化、可持續性的城市更新完備體系。政府用好政策指揮棒，有效整合存量資源、規劃資源、土地資源、財稅資源、市場資源、文化資源等多種資源，完善組織機制和工作流程，指導培育一批規模化城市更新企業，為城市更新提供活力涌流的政策環境及法治保障。 　　劉楚表示，對于社會資本來說，更為緊迫的是轉變發展理念，真正從“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉軌，充分發揮企業的創新優勢和市場機制優勢，圍繞資金融通、項目策劃、規劃設計、建設施工、運營服務等關鍵環節增強自身核心能力，善于在發展新業態、新場景、新功能中打造“微利可持續”的商業模式，提供一體化推進的“全鏈條”和“全周期”服務。 　　李宇嘉認為，在新的城市更新模式下，未來區域開發轉向區域運營后，公共服務短板全面補上，舊區避免了衰敗，住房功能配套更加齊全，存量住房供應有效提升，將會成為歷史文化烙印深厚、功能復合的新區域，這也是未來住房供給側改革的重要部分。 　　“相信意見稿推出后，各地城市更新的具體操作有所轉變。尤其是大拆大建的模式會得到糾正，有助于后續城市更新行動的規范和健康發展?！眹儡S進表示。 　　黃卉也認為，意見稿將優化和完善城市更新的規劃和行動，“相信意見稿出臺后，各地需要完善城市更新頂層規劃，穩步有效推進城市更新工作。升級后的城市更新模式，以城市居民的真正需求為導向，逐步完善城市功能，提升城市人居環境?！? 　?。ㄘ熑尉庉嫞和踱?